公攤“健在”技術(shù)規(guī)范求解市場亂象

發(fā)布時間：2019/2/25 11:33:48    瀏覽次數(shù)：10865    來源： 北京商報 cjjt-fdc

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！弊〗ú康囊豁?xiàng)關(guān)于住宅項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)范征求意見稿一經(jīng)推出，引起媒體和業(yè)界的強(qiáng)烈反響。2月24日，意見稿起草方最新回應(yīng)稱，這一新規(guī)定主要考慮的是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則，同時據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，具體操作中，公攤面積的算法容易造成價格錯覺，成為開發(fā)商兜售的噱頭，而對真實(shí)房價影響并不大。

公攤面積不透明引爭議

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布的一項(xiàng)《住房項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿）（以下簡稱《住房規(guī)范》）第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。據(jù)介紹，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

2月24日，北京商報記者在走訪我愛我家和鏈家等中介機(jī)構(gòu)多個門店時了解到，目前北京市大部分住宅樓盤銷售時，均以住宅建筑面積來計算，其中就包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積兩部分。

對于公攤面積占總建筑面積的比例，我愛我家銷售人士表示，在總建筑面積中，公攤面積一般占比為15%，“比如買100平方米的房子，公攤面積為15平方米，那么實(shí)際套內(nèi)建筑面積為85平方米”。

而鏈家銷售人員則并未給出明確的數(shù)據(jù)，并表示不同的樓房由于建設(shè)規(guī)格不同，公攤面積在總建筑面積中的占比也是有區(qū)別的。“板樓和塔樓的計算是不一樣的，但無論如何都是按照房本上的面積來規(guī)范操作?！边@位銷售人員表示。

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價?！渡唐贩夸N售管理辦法》解釋稱，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

新華社文章指出，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，而此前國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定,但實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計價，并無法律法規(guī)對“公攤面積”做出明確約束。部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭議不斷。

從技術(shù)角度進(jìn)行規(guī)范

據(jù)了解，按照套內(nèi)建筑面積計價已在北京市推行了近16年。2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計價。在2008年修訂時進(jìn)一步明確：新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計價。

同時，北京市住建委聯(lián)合市工商局公布的《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，不但要求開發(fā)商明確寫明每套房子的建筑面積、套內(nèi)建筑面積，并且要求在計價的條款中，分別按照建筑面積和套內(nèi)建筑面積，注明兩種銷售情況下房子的單位面積價格以及總價。

據(jù)介紹，寫明套內(nèi)面積不僅能夠讓購房者更清楚地知道屋內(nèi)面積究竟有多大，也能通過建筑面積與套內(nèi)面積之差計算出公攤面積，防止開發(fā)商在公攤面積上做手腳，保障購房者權(quán)益。

而作為此次意見稿的起草方，中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人2月24日在接受采訪時指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮的是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。

該負(fù)責(zé)人介紹，這一做法,一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到?？梢哉f，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

對房價影響有限

走訪時，鏈家門店銷售人員向記者透露，即使以后只按照套內(nèi)面積來計價，為了使總價變動不大，保證自身利益不受損，開發(fā)商有可能會將單位面積的價格提高。

實(shí)際上，在北京市新房合同中，一直存在“兩個面積”，即建筑面積和套內(nèi)面積。業(yè)內(nèi)專家也指出，兩個面積只是不同的計算指標(biāo)，并不會帶來總購房成本的變化。因?yàn)槠诜宽?xiàng)目銷售前按照“一房一價”申請了預(yù)售證后，這套房價格就已經(jīng)敲定。此后會在合同中注明分別按照兩種計價方式算出來的總價，實(shí)際上總價沒有變化。

例如，假設(shè)一套房子建筑面積為100平方米，其套內(nèi)建筑面積為80平方米，如果按照建筑面積計價，單位面積為4萬元，那么這套房子總價為400萬元；而如果按照套內(nèi)建筑面積80平方米計價，標(biāo)價則為每平方米5萬元，總價還是400萬元。

對于《住房規(guī)范》，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套內(nèi)價格的，但是否套內(nèi)計價，對購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。對購房者而言，則是物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)有可能降低。“房價看似降低了，實(shí)際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均的得房率，基本如果按照套內(nèi)計算，全國的房價相當(dāng)于還要高20%-25%。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，意見稿的出臺具有積極的引導(dǎo)作用。從套內(nèi)面積來計算的話，今后開發(fā)商也會更加注重如何做大套內(nèi)面積。不過，《住房規(guī)范》涉及到很大方面的變革，例如房地產(chǎn)稅等跟房屋交易相關(guān)的政策制度都在發(fā)生一些變革。“最終統(tǒng)一以套內(nèi)面積來計算，是有助于保護(hù)購房者權(quán)益的?！?/span>

對于《住房規(guī)范》的落地，張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。同時，從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策起碼五年內(nèi)落地可能性非常小。