住建部定調(diào)明年樓市調(diào)控：支持合理自住需求因城施策

發(fā)布時間：2018/12/25 9:27:31    瀏覽次數(shù)：10341    來源： 第一財(cái)經(jīng)日報(bào) cjjt-fdc

繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部24日表示，將繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議24日舉行。住建部表示，2018年全力抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和長效機(jī)制建設(shè)，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行。與有關(guān)部門深入調(diào)研，開展一系列專題研究，加快建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。堅(jiān)持因城因地施策，切實(shí)抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，指導(dǎo)各地及時出臺有針對性的調(diào)控措施，大力整頓規(guī)范市場秩序。

“在各方面共同努力下，房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制，市場預(yù)期出現(xiàn)了積極變化?！弊〗ú糠Q。

住建部指出，明年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

投機(jī)需求仍將被打擊

21日結(jié)束的2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比中央經(jīng)濟(jì)工作會議有關(guān)房地產(chǎn)的幾十個字，住建部的會議細(xì)化了未來房地產(chǎn)調(diào)控的政策方向，明確了落地細(xì)節(jié)。

住建部24日表示，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動。

“房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機(jī)，支持真實(shí)居住需求，未來微調(diào)的政策也有利于剛需。”張大偉稱。

截至目前，今年全國房地產(chǎn)各種調(diào)控政策在450次左右，刷新歷史記錄。2018年成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺最密集的年份。

張大偉表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但從整體看基本原則不會改變，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會發(fā)生改變。

2017年的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。與之相比，今年的會議沒有在去庫存問題上做出相關(guān)表述。

隨著近兩年地方大規(guī)模推進(jìn)棚改以及全國樓市整體升溫，到今年年中之際，三四線城市樓市庫存問題已經(jīng)基本得到緩解。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年11月末，全國商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積減少204萬平方米。

張大偉表示，11月份的待售面積數(shù)據(jù)顯示，自2014年4月以來，全國樓市庫存已經(jīng)是近4年來最低。

24日上午，十三屆全國人大常委會七次會議聽取了全國人大財(cái)經(jīng)委關(guān)于《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》實(shí)施中期評估的專題調(diào)研報(bào)告（下稱《調(diào)研報(bào)告》）。

全國人大財(cái)經(jīng)委在《調(diào)研報(bào)告》中也表示，全國去庫存已見成效。截至今年8月末，全國336個地級及以上城市中，商品住宅可售面積去化周期在18個月以內(nèi)的有281個，多數(shù)回歸合理區(qū)間。

樓市庫存的持續(xù)下降，也給供需原本就相對緊張的一些城市帶來房價(jià)上漲壓力。

全國人大財(cái)經(jīng)委表示，熱點(diǎn)城市房價(jià)偏高，部分三四線城市房價(jià)小幅上漲，房價(jià)反彈壓力依然存在。大量資金通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，積累了較高風(fēng)險(xiǎn)。要加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。

因城施策、分類指導(dǎo)

今年下半年以來，房地產(chǎn)市場多項(xiàng)數(shù)據(jù)增幅放緩，樓市“拐點(diǎn)論”再度流行業(yè)界。歷經(jīng)兩年多的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，是否到了適時調(diào)整的階段？

據(jù)新華社21日報(bào)道，山東省菏澤市住建局近日發(fā)文中取消“所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定，被部分媒體解讀為“樓市循環(huán)開始前兆”“地產(chǎn)迎春天”“房地產(chǎn)松綁信號”。

在接受新華社采訪時，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長馮俊表示，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，是各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)措施的根本遵循。

“在這個關(guān)鍵期，出臺政策措施如果細(xì)節(jié)不清、表述不嚴(yán)謹(jǐn)、解讀不及時，就容易給市場釋放錯誤信號，影響市場預(yù)期。因此，各地因城施策，因地制宜調(diào)整和完善政策，必須建立在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上?！瘪T俊說。

住建部24日稱，堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

張大偉認(rèn)為，分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控可能將以地方主導(dǎo)、部委指導(dǎo)為主，未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊近日對第一財(cái)經(jīng)表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調(diào)整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。

住房供應(yīng)要多渠道

為了緩解住房困難群體居住問題，住建部要求多渠道供應(yīng)住房，具體包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)房以及集體土地建租賃房等措施。

“支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點(diǎn)城市，降低準(zhǔn)入門檻，增加公租房有效供應(yīng)，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”住建部稱。

住建部指出，明年要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

此外，還將繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全監(jiān)管，確保按時保質(zhì)保量完成全年任務(wù)。

今年《政府工作報(bào)告》明確，2018年全國棚改新開工580萬套。今年前11月，已開工616萬套，超額完成年度目標(biāo)總量，完成投資16000多億元。

住建部尚未通報(bào)今年全國棚改貨幣化安置比例，此前一些地方發(fā)布的棚改進(jìn)展通報(bào)中也沒有提及貨幣化安置情況。

2014年全國棚改貨幣化安置比例為9%，2015年便快速上升為29.9%，2016年這一比例更是上升到了48.5%。2017年后，官方便不再對外發(fā)布棚改貨幣化安置比例。

中國政府此前發(fā)布2018-2020年三年1500萬套棚改計(jì)劃，2018年已經(jīng)完成616萬套，則2019-2020年再開工884萬套就能完成三年總體任務(wù)，平均每年440萬套左右即可。